El 17 de junio de 2026, durante una sesión pública del Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, la ministra Loretta Ortiz Ahlf interrumpió la discusión de tres asuntos sobre la posesión de tierras ejidales en Chuburná, Yucatán, para confesar un cansancio: el de que, según dijo, en las playas mexicanas se le niegue el paso al nacional con el argumento de que el lugar es all inclusive. «Ese all inclusive —explicó— es que tú, mexicano, no tienes derecho a pasar, pero nosotros, los norteamericanos, porque tenemos unos fideicomisos especiales, sí podemos estar aquí adentro.» La escena se viralizó en cuestión de horas, no tanto por la afirmación como por lo que vino después: un ministro vecino le habría deslizado una servilleta para aclararle que «todo incluido» no es una categoría migratoria ni un título de propiedad, sino un plan de hospedaje en el que la tarifa cubre alimentos y bebidas.

El episodio se presta, desde luego, a la burla fácil. Pero debajo de la confusión —que fundió en una sola frase tres figuras por completo distintas— hay una pregunta que sí merece respuesta seria, y que muchos mexicanos comparten con la ministra: ¿cómo es posible que un extranjero «tenga» una casa frente al mar si la Constitución se lo prohíbe? La respuesta es el fideicomiso de zona restringida, una de las instituciones peor comprendidas y más interesantes de nuestro derecho inmobiliario. Conviene explicarla bien, precisamente porque quien debía conocerla la describió al revés.

Tres conceptos, un solo error.

La frase mezcló tres cosas que el derecho mantiene cuidadosamente separadas: el all inclusive, que es un modelo comercial de hospedaje; el acceso a las playas, que es un problema de bienes de dominio público; y el fideicomiso para extranjeros, que es un mecanismo de inversión. Las tres aparecen en los destinos costeros y por eso se confunden en la conversación pública, pero responden a regímenes jurídicos diferentes, con fundamentos, autoridades y consecuencias propias. Desenredarlas es el primer paso para entender por qué la afirmación, además de imprecisa, era jurídicamente imposible.

El «all inclusive» no es una llave: es una tarifa.

Empecemos por lo más sencillo. «Todo incluido» describe una modalidad de comercialización hotelera en la que el huésped paga una sola tarifa que comprende hospedaje, alimentos, bebidas y ciertas amenidades, sin desembolsos adicionales por consumo. Nada en ese concepto se refiere a la nacionalidad del visitante ni autoriza a hotel alguno a vedar el paso a los mexicanos. Un establecimiento puede, eso sí, controlar el acceso a sus instalaciones privadas —su vestíbulo, su alberca, sus restaurantes—, como cualquier propiedad particular; lo que no puede es convertir la playa contigua en coto privado. La ministra tomó un término de mercadotecnia y lo elevó, sin escala, a la categoría de barrera jurídica frente al nacional. No lo es.

La arquitectura constitucional: el artículo 27 y la zona restringida.

Aquí comienza el derecho de verdad. La fracción I del artículo 27 de la Constitución prohíbe a los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas en una franja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta a lo largo de las playas. A esa franja la Ley de Inversión Extranjera la denomina, en su artículo 2, fracción VI, «zona restringida». La regla nace de una preocupación histórica por la soberanía: el temor, fundado en la experiencia del siglo XIX, a que la propiedad extranjera en las orillas del país se tradujera en pérdida de territorio.

Fuera de la zona restringida, el extranjero sí puede ser dueño directo, a condición de pactar ante la Secretaría de Relaciones Exteriores la llamada cláusula Calvo: convenir en considerarse como nacional respecto de ese bien y en no invocar la protección de su gobierno, bajo pena de perder el inmueble en beneficio de la Nación. Dentro de la franja costera o fronteriza, en cambio, la puerta del dominio directo permanece cerrada «por ningún motivo». Y es justamente para no dejar fuera la inversión —que en lugares como la Riviera Maya, Los Cabos o la costa yucateca constituye el motor económico— que el legislador diseñó una vía alterna: no la propiedad, sino el aprovechamiento a través de un fideicomiso.

El fideicomiso de zona restringida: cómo funciona en realidad.

El Capítulo II del Título Segundo de la Ley de Inversión Extranjera articula el mecanismo. Su artículo 11 exige permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que una institución de crédito —un banco mexicano— adquiera, en su carácter de fiduciaria, derechos sobre un inmueble ubicado en la zona restringida, cuando el fin del fideicomiso sea permitir el uso y aprovechamiento del bien, sin constituir derechos reales sobre él, en favor de personas físicas o morales extranjeras.

Intervienen tres figuras: el fideicomitente —por lo general el vendedor mexicano, que aporta el inmueble al patrimonio del fideicomiso—; el fiduciario —un banco mexicano autorizado, que recibe y conserva la titularidad del bien—; y el fideicomisario —el extranjero, que obtiene los derechos de uso y goce del inmueble—.

Conviene subrayar qué recibe y qué no recibe el extranjero. El artículo 12 de la ley define el «uso y aprovechamiento» como los derechos a usar o gozar el inmueble, incluidos sus frutos y los rendimientos de su explotación. En la práctica, el fideicomisario puede habitar la casa, remodelarla, rentarla, venderla —cediendo sus derechos a otro fideicomisario o instruyendo al banco para que escriture a un tercero— e incluso designar beneficiarios sustitutos para después de su muerte. Es, para todos los efectos económicos, como ser dueño. Lo que jurídicamente no es, es titular del dominio directo: ese permanece en el banco mexicano, dentro del orden jurídico nacional.
El fideicomiso, además, no es perpetuo ni opaco. El artículo 13 fija su duración en un máximo de cincuenta años, prorrogables a solicitud del interesado —en la práctica, de forma renovable e indefinida—. El contrato debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras, y la Secretaría de Relaciones Exteriores conserva la facultad de verificar en cualquier tiempo el cumplimiento de las condiciones del permiso.

Un mecanismo de control, no de privilegio.

Aquí está la inversión que la ministra no advirtió, y que vale la pena enunciar con claridad: el fideicomiso no eleva al extranjero por encima del nacional; lo somete. Lejos de ser un pase especial que despoja al mexicano de sus tierras —como sugirió la frase «un fideicomiso para quitarnos nuestras tierras»—, la figura es el dispositivo que permite la entrada de capital foráneo sin ceder un milímetro de dominio: la propiedad jurídica del inmueble se queda en un banco mexicano; el extranjero queda sujeto a la jurisdicción nacional; la operación exige permiso de una secretaría de Estado; el plazo está acotado; y todo queda registrado y vigilado. Es, en rigor, lo contrario de una privatización a favor del extranjero: es una nacionalización de la titularidad como condición del aprovechamiento.

Donde la ministra vio un privilegio que excluye, el derecho diseñó un cerrojo que protege. La preocupación soberana que anima al artículo 27 no se traiciona con el fideicomiso; se cumple a través de él.

La playa no se fideicomite.

Falta el punto que convierte la afirmación en jurídicamente imposible. Aun si un extranjero tuviera el fideicomiso más amplio imaginable sobre el terreno más cercano al mar, no podría por esa vía adueñarse de la playa ni cerrarle el paso a nadie. La razón es que la playa no es susceptible de propiedad privada —ni de fideicomiso—.

Las playas marítimas y la zona federal marítimo terrestre son, conforme a la Ley General de Bienes Nacionales, bienes de uso común sujetos al régimen de dominio público de la Federación. Como tales, esa misma ley los declara inalienables, imprescriptibles e inembargables: no se venden, no se prescriben, no se embargan y no pueden ser objeto de acción reivindicatoria. Ningún fideicomiso de zona restringida recae —ni puede recaer— sobre la playa: opera sobre el terreno privado contiguo, jamás sobre la franja federal.

Y por si quedara duda sobre el acceso, la reforma a la Ley General de Bienes Nacionales publicada el 21 de octubre de 2020 adicionó al artículo 8 un párrafo terminante: el acceso a las playas marítimas y a la zona federal marítimo terrestre contigua «no podrá ser inhibido, restringido, obstaculizado ni condicionado, salvo en los casos que establezca el reglamento». La misma reforma incorporó el artículo 154, que sanciona con multa —y, en caso de reincidencia, con la revocación de la concesión o permiso— a los propietarios o concesionarios colindantes que impidan ese acceso. El paso a la playa es, en suma, un derecho de toda persona, sin distinción de origen o nacionalidad, y bloquearlo es un acto ilícito expresamente tipificado.

De modo que la escena que la ministra describe —el norteamericano que, amparado en su fideicomiso, le prohíbe la entrada a la mexicana— no solo confunde conceptos: invoca una consecuencia que la ley prohíbe en términos expresos.

El grano legítimo del reclamo.

Sería injusto, sin embargo, despachar el comentario como mera ignorancia y nada más. Bajo la confusión late una inquietud real y compartida: la de que el desarrollo inmobiliario y los grandes complejos turísticos terminen, de hecho, cercando las playas y privando a los mexicanos del litoral que les pertenece. Esa práctica existe —bardas, accesos clausurados, construcciones sobre las dunas— y fue precisamente la que motivó la reforma de 2020. La diferencia entre la inquietud y el desliz es la diferencia entre describir un problema fáctico y atribuirle una causa jurídica equivocada. El problema del acceso a las playas no proviene del fideicomiso —que ni siquiera toca la playa— ni del all inclusive —que es una tarifa—, sino del incumplimiento de una ley que ya prohíbe el cierre y que reclama, sobre todo, aplicación.

La precisión como deber.

Hay un motivo por el que este episodio trasciende la anécdota. Cuando un particular confunde el all inclusive con un fideicomiso, no pasa nada; cuando lo hace, en sesión pública, quien tiene a su cargo interpretar la Constitución y resolver, entre otras cosas, controversias sobre tierras y aguas, el desliz revela algo sobre la distancia que a veces media entre la altura del cargo y el dominio de las figuras que se juzgan. La servilleta que cruzó el estrado fue, vista así, un pequeño correctivo entre pares. Para el resto, vale como recordatorio de que el derecho de la propiedad inmobiliaria en zona restringida es preciso, está bien construido y dice casi lo contrario de lo que el sentido común supone: el extranjero no es dueño, el banco sí; la playa no se compra, se comparte; y el fideicomiso, lejos de entregar el país, es uno de los candados con que la Constitución lo conserva.