Un video viral, foros reventados, un partido que alerta y otro que promete que no habrá “predialazo”. En medio, un documento de doce anexos que casi nadie ha leído: el proyecto de Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México. Lo leímos. Las dos trincheras tienen razón a medias: lo que asusta sí está escrito — un predial cercano al 1% del valor comercial, un impuesto a los baldíos, la venta forzosa en subasta —, y nada de eso puede aplicarse sin que los congresos lo conviertan en ley. Pero el Programa no es un ensayo: es, por diseño, la agenda legislativa que esos congresos recibirán — y la corrección que Morena pidió esta semana ajusta palabras, no retira instrumentos. Qué dice el texto, página por página; qué no puede hacer por sí mismo; y por qué lo que hoy es propuesta es el molde de lo que mañana puede ser ley.

Un documento de doce anexos y una ciudad asustada

El Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México es un instrumento de planeación territorial con horizonte 2050, impulsado por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano junto con los gobiernos de la Ciudad de México, el Estado de México, Hidalgo y Morelos, a través del Consejo de Desarrollo Metropolitano. Cubre las dieciséis alcaldías, 59 municipios mexiquenses, ocho de Hidalgo y uno de Morelos. El aviso se publicó en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 25 de agosto; la consulta pública corre del 24 de septiembre al 22 de noviembre; y el proyecto está disponible en el portal de Sedatu en doce anexos — diagnóstico, modelo territorial, estrategias, instrumentación, gobernanza — más una versión ejecutiva.

Casi todo lo que ha incendiado las redes vive en uno solo de esos anexos: el noveno, Instrumentación, de 82 páginas. De ahí salieron las alarmas — un aumento generalizado del predial, un impuesto a los terrenos baldíos, la venta forzosa de propiedades, la expropiación de casas vacías —, y de ahí también las respuestas: el secretario de Planeación capitalino, Enrique Irazoque, aseguró que el documento “no puede tener un impacto inmediato en términos de crear alzas de predial” y que el gobierno “ni antes, ni hoy, ni después, va a atentar contra la propiedad privada de nadie”; la coordinadora de Morena en el Congreso local, Xóchitl Bravo, prometió que “no va a haber predialazo” y el 13 de octubre envió al Consejo de Desarrollo Metropolitano un oficio para ajustar la redacción “que pueda prestarse a confusiones”; el PAN exhibió nueve disposiciones del proyecto que, dice, afectan el patrimonio familiar; los foros de Xochimilco, Miguel Hidalgo y Azcapotzalco terminaron en protesta. Esta revista hizo lo que la discusión pública todavía no: leer el anexo completo y contrastarlo con lo que se dice de él.

Lo que sí está escrito

Primero, el predial. El documento no propone subir la tasa por decreto; propone algo más fino y, a la larga, más significativo. En una primera fase, que los municipios cobren el impuesto “tal y como está previsto en su legislación fiscal y hacendaria, lo que tiene la ventaja de no requerir adecuaciones en los marcos jurídicos vigentes”, mediante convenios para que los estados asuman la recaudación. En una fase posterior, “la actualización de los registros catastrales para lograr que los valores registrados de las propiedades se asimilen a los valores del mercado inmobiliario”, con métodos de valuación masiva y cartografía por dron. Y, entre las propuestas que “sí exigirían adecuaciones a la legislación fiscal”, dos que conviene leer despacio: aumentar el peso del suelo frente al de la construcción en la base del impuesto, y un “replanteamiento de la política tarifaria: ajuste de cuotas y tarifas aplicables para que la contribución anual se acerque al 1% del valor comercial de los inmuebles” (páginas 36 y 37). Ahí está la semilla del “predialazo”: no es un invento, es una línea del documento.
Segundo, el impuesto a los baldíos, que el texto llama “gravamen al desperdicio urbano”. Es una contribución municipal — en la capital, del gobierno de la Ciudad — sobre predios sin construir, con construcciones mínimas, abandonados o en ruinas dentro de las áreas urbanas consolidadas. “La base gravable del impuesto al desperdicio urbano será el valor residual del terreno dedicado al máximo y mejor uso que permita la zonificación vigente”, y “se sugiere que la tasa aplicable… sea de al menos 1%”, con factores de hasta 1.5 según el tamaño del predio (página 21). El propio documento aclara que “el objetivo del impuesto no es recaudatorio sino desincentivar conductas perjudiciales”: que el suelo servido no se quede ocioso esperando plusvalía.

Tercero, el instrumento más agresivo del anexo: los Polígonos de Desarrollo y Construcción Prioritarios. Son declaratorias de la autoridad sobre inmuebles subutilizados en zonas con infraestructura, a los que “se les asignan plazos máximos de entre 2 y 4 años para su construcción”; si no se edifica, “la autoridad puede obligar a la venta forzosa de la propiedad en subasta pública, con el fin de que el nuevo adquirente realice la construcción” (página 22). El procedimiento está detallado: anotación preventiva en el folio real del inmueble, convocatoria pública, “precio de salida del remate… 75% del valor del suelo”, y entrega del producto de la subasta al propietario original, descontados gastos (páginas 26 y 27). El texto es explícito en su genealogía: la figura viene de la Ley 388 de 1997 de Colombia, que la adoptó como alternativa “menos agresiva” a la extinción de dominio, y de su reglamentación en Bogotá en 2008 — cuya “premura y falta de rigurosidad” en las primeras declaratorias obligó a excluir inmuebles después. El documento la califica como “una opción no expropiatoria” porque hay compensación vía subasta.

Cuarto, la plusvalía, que el anexo llama “gestión de la valorización del suelo”. Es un cambio de paradigma declarado: “que la zonificación no sea una dádiva, sino un activo/recurso al que se puede acceder a cambio de retribuciones en favor del municipio o entidad federativa”. Quien quiera construir por encima del potencial básico de su predio, urbanizar suelo periférico o cambiar el uso de suelo, pagaría una retribución a la ciudad (páginas 37 y 38). Y quinto, la expropiación: la palabra aparece, pero no donde el rumor la pone. Figura como uno de los mecanismos para integrar una reserva de suelo público — “venta forzosa en subasta pública o expropiación por causa de utilidad pública” — y como “actos expropiatorios convenidos con los interesados” en programas de regularización. No hay en el anexo una propuesta de expropiar viviendas vacías ni casas habitadas.

Lo que el Programa no puede hacer

Ahora la otra mitad, que también está escrita — en el mismo documento. El anexo abre con una advertencia que los videos virales omiten: “Los instrumentos planteados en el presente POZMVM son un punto de partida que pretende detonar el diálogo entre las distintas autoridades”, las cuales, “en caso de considerarlas pertinentes, promoverán los ajustes normativos” (página 5). Más adelante: “La mayoría de los instrumentos propuestos en el presente apartado requieren la adecuación previa del marco legislativo de las entidades federativas” (página 16). Sobre el gravamen a los baldíos: “La aplicación del presente instrumento requerirá la adecuación previa de la legislación fiscal y hacendaria”, y “los congresos locales de cada entidad federativa… definirán la ruta de acción más adecuada” (página 20) — con la lista de lo que habría que reformar: el Código Fiscal de la Ciudad de México, el Código Financiero del Estado de México y Municipios, las leyes de hacienda municipal de Hidalgo y Morelos y las leyes de ingresos. Sobre el predial al 1% del valor comercial: exigiría cambios legales que “podrían discutirse en el marco del Parlamento Metropolitano” (página 37). Y sobre los polígonos prioritarios: “se propone la actualización de la legislación en materia urbana de las entidades federativas”.

No es modestia retórica: es la Constitución. Ningún impuesto puede cobrarse sin ley que lo establezca — el principio de legalidad tributaria del artículo 31, fracción IV —, y las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria las fijan las legislaturas de los estados para sus municipios, conforme al artículo 115, fracción IV; en la capital, el Código Fiscal lo aprueba el Congreso local cada año. Ninguna propiedad puede ser ocupada ni vendida contra la voluntad de su dueño sin un procedimiento previsto en ley, causa de utilidad pública e indemnización, conforme a los artículos 14, 16 y 27. Un programa de ordenación — por más vinculante que llegue a ser para las autoridades que planean — no es una ley fiscal ni una ley de expropiación. El señor Irazoque tiene razón cuando dice que el documento “no puede estar por encima de las atribuciones de las autoridades de las entidades federativas”, y la diputada Bravo la tiene cuando recuerda que solo el gobierno capitalino puede proponer cambios al predial y solo el Congreso puede aprobarlos. Hoy, con el documento en consulta, el recibo de nadie ha cambiado.
Pero conviene no confundir “no puede hacerlo” con “no pasará”. El propio anexo describe su primera categoría de instrumentos como los “jurídicos-normativos, que engloban las prioridades de adecuación en la agenda legislativa” (página 5), y asigna al Consejo Metropolitano la tarea de “promover la celebración de asambleas o mesas de trabajo del Parlamento Metropolitano para coordinar la actualización homogénea de la legislación en los congresos locales” (página 16). Es decir: el documento no se limita a sugerir ideas — se concibe a sí mismo como el molde con el que cuatro legislaturas deberían reformar, de manera coordinada, sus códigos fiscales y sus leyes urbanas. Una vez aprobado, será el texto de referencia que cada iniciativa invoque como fundamento. Que hoy no sea ley no significa que no esté diseñado para serlo; significa que todavía falta la firma de los congresos. Y esa es exactamente la diferencia entre un rumor y una advertencia fundada.

La verdad incómoda para las dos trincheras

Dicho lo anterior, conviene resistir la tentación de declarar que todo es ruido. Tres cosas son ciertas y ninguna de las trincheras las dice completas. La primera: la actualización catastral — acercar los valores fiscales a los de mercado mediante valuación masiva — no necesita ley nueva. El propio anexo lo presenta como fase de una propuesta que “no requiere adecuaciones”. Si se ejecuta, el recibo de quien tiene el catastro rezagado sube sin que nadie toque una sola tasa. Eso no es un “predialazo” por decreto; es algo más silencioso y más probable, y un análisis honesto debe decirlo con esas palabras. La segunda: la venta forzosa en subasta es una propuesta real, detallada paso a paso, con antecedente extranjero y con un problema constitucional serio que el documento esquiva al llamarla “no expropiatoria”. Vender un bien contra la voluntad de su dueño, aunque se le entregue el producto, es una privación de la propiedad; si procede o no en el orden jurídico mexicano, y con qué garantías, es una discusión que tendrá que darse en los congresos y, previsiblemente, en los tribunales — no en un video de treinta segundos. La tercera: nada de esto es ajeno al marco vigente. La Constitución de la Ciudad de México ya ordena, en su artículo 16, el uso eficiente y equitativo del suelo urbano, especialmente de los predios baldíos o subutilizados, y el Estado de México ya cobra una tasa adicional del 15 por ciento de predial a los terrenos baldíos urbanos, prevista en su Código Financiero (página 19). La novedad del Programa no es inventar la idea; es ponerle números, procedimiento y escala metropolitana.

Qué sigue, y qué puede hacer un propietario

El calendario es el que decide. La consulta pública cierra el 22 de noviembre; Sedatu y la Secretaría de Planeación han dicho que todas las propuestas recibidas se evaluarán antes de redactar el documento final. La solicitud de Morena ya existe y conviene leerla con cuidado, porque su alcance es más estrecho de lo que su titular sugiere. El oficio enviado el 13 de octubre al Consejo de Desarrollo Metropolitano pide tres cosas: ajustar la redacción relativa a la “actualización de los registros catastrales” y cualquier concepto que pueda interpretarse como un aumento al predial; incorporar un párrafo expreso de respeto y protección a la propiedad privada; y una mesa de trabajo con el Consejo. No pide retirar el gravamen al desperdicio urbano, ni los polígonos de desarrollo prioritario con venta forzosa, ni la meta tarifaria del 1 por ciento del valor comercial, ni la gestión de la plusvalía. Es una corrección de palabras y una declaración de principios — legítimas ambas —, no una enmienda de fondo. Los instrumentos siguen en la hoja de ruta. A ello se suma el punto de acuerdo aprobado por el Congreso capitalino el 7 de octubre, a propuesta del diputado Alberto Vanegas, para instalar buzones de la consulta en los 66 módulos legislativos de las dieciséis alcaldías mientras dure el periodo de sesenta días. Después vendrá la aprobación del Programa por las instancias metropolitanas y, solo entonces, la discusión en cada congreso de lo que cada entidad quiera convertir en ley. Son, cuando menos, cuatro procesos legislativos distintos — uno por entidad — y ninguno ha comenzado. Pero el documento que los orientará ya está escrito, y la única corrección solicitada hasta hoy no toca sus instrumentos.

Para quien tiene un inmueble en el Valle de México, la agenda es concreta. Primera: participar en la consulta, que está abierta a cualquier persona y es la única instancia donde hoy se puede incidir en el texto. Segunda: revisar el valor catastral del inmueble y compararlo con el de mercado, porque es ahí donde se jugará el efecto real, con o sin reforma. Tercera: si se tiene un predio baldío o una construcción abandonada en zona consolidada, entender que es exactamente el tipo de inmueble al que apuntan tanto el gravamen propuesto como los polígonos prioritarios — y que en el Estado de México ya existe una sobretasa. Cuarta: no firmar ni pagar nada que se presente como consecuencia del Programa, porque no existe todavía ninguna obligación derivada de él. Y quinta: seguir los congresos locales, no las redes. Lo que se apruebe ahí, y no lo que se proponga aquí, es lo que cambiará el recibo.

El debate que sí vale la pena

Reducir esta discusión a “van a subir el predial” contra “es una campaña negra” deja fuera lo único que merece discutirse: si la zona metropolitana más grande del país debe o no cobrar la plusvalía que ella misma produce, gravar el suelo ocioso y obligar a construir donde ya hay infraestructura — y, si debe, con qué garantías para los propietarios. Esas preguntas son legítimas, tienen décadas en la literatura urbana y respuestas distintas en ciudades comparables. El documento las pone sobre la mesa con una franqueza que su propia defensa pública ha preferido matizar. Negar que está escrito es tan inexacto como afirmar que ya es ley. La verdad está en medio y tiene nombre: hoja de ruta. Ningún recibo ha cambiado, ninguna propiedad está en riesgo, y al mismo tiempo el molde de lo que cuatro congresos podrían aprobar ya existe, con tasas, plazos y procedimientos, y la única corrección pedida hasta ahora no lo altera. Lo que viene — y esta revista lo seguirá — no es la consulta: es la letra que cada congreso decida escribir, y cuánto se parezca a la que ya está en el anexo.

Referencias: Proyecto de Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, Anexo 09 “Instrumentación” (Sedatu / Consejo de Desarrollo Metropolitano, versión para consulta pública, septiembre de 2026), págs. 5, 16-22, 26-27, 36-38 · Gaceta Oficial de la Ciudad de México, 25 de agosto de 2026 · CPEUM, arts. 14, 16, 27, 31-IV y 115-IV · Constitución Política de la Ciudad de México, art. 16 · Código Fiscal de la Ciudad de México, arts. 126 a 133 Bis · Código Financiero del Estado de México y Municipios, arts. 107 a 112 · Ley 388 de 1997 (Colombia) · declaraciones públicas del secretario de Planeación de la CDMX (29 de septiembre de 2026) · oficio del Grupo Parlamentario de Morena al Consejo de Desarrollo Metropolitano (13 de octubre de 2026) · punto de acuerdo del Congreso de la Ciudad de México sobre buzones de consulta (7 de octubre de 2026).