Una frase con fecha

El 23 de diciembre de 1999 se publicó en el Diario Oficial la reforma al artículo 115 constitucional que rediseñó la hacienda municipal: dio a los ayuntamientos la facultad de proponer a las legislaturas las cuotas, tarifas y tablas de valores unitarios de suelo y construcciones que sirven de base para cobrar las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria. Y en su artículo quinto transitorio dejó escrita una instrucción que conviene leer completa, porque su segunda mitad es la que todos olvidan: “Antes del inicio del ejercicio fiscal de 2002, las legislaturas de los estados, en coordinación con los municipios respectivos, adoptarán las medidas conducentes a fin de que los valores unitarios de suelo que sirven de base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria sean equiparables a los valores de mercado de dicha propiedad y procederán, en su caso, a realizar las adecuaciones correspondientes a las tasas aplicables para el cobro de las mencionadas contribuciones, a fin de garantizar su apego a los principios de proporcionalidad y equidad”.

Dos órdenes, una fecha. La primera: acercar los valores catastrales a los de mercado. La segunda: ajustar las tasas al mismo tiempo, para que el resultado respete la proporcionalidad y la equidad tributarias. El Constituyente Permanente entendió lo que la discusión pública de estas semanas no ha querido entender — que actualizar la base sin tocar la tarifa es una forma de subir el impuesto por la puerta de atrás, y que la corrección del catastro debía venir acompañada de la corrección de las tasas. El plazo venció el 1 de enero de 2002.

Lo que pasó después: el diagnóstico de la propia hacienda

No hace falta recurrir a críticos externos para documentar el incumplimiento; lo documentó el Instituto para el Desarrollo Técnico de las Haciendas Públicas, el organismo técnico de los propios gobiernos estatales. En un estudio de 2010, a una década de la reforma, su autor concluyó que los valores catastrales “siguen estando rezagados” respecto del mercado, que las autoridades “han incumplido una y otra vez” el mandato y que ninguna ha enfrentado procedimiento alguno de responsabilidad por ello. Y describió el mecanismo del incumplimiento con una precisión que explica la polémica de hoy: cuando los catastros proponen actualizaciones, los cabildos y las legislaturas las rechazan o las recortan — propuestas de aumento de 40, 60 o 100 por ciento reducidas a topes de 10 o 20 por ciento, a veces ligados a la inflación —, con el argumento de “la difícil situación económica y social”. El estudio lo llama “politización de los valores catastrales”: el trabajo técnico echado por tierra en la votación.

La recomendación de ese mismo estudio es exactamente la segunda mitad del transitorio: las legislaturas no deberían “bajar, topar o modificar los valores”, sino ajustar las tasas. Es decir, el remedio al miedo del contribuyente no es un catastro falso, sino una tarifa honesta sobre un valor real. México eligió durante veinticuatro años el camino contrario — valores ficticios con tarifas intactas —, que es políticamente cómodo y jurídicamente insostenible, porque produce lo que la Constitución quiso evitar: inmuebles comparables que pagan cantidades incomparables según la fecha en que alguien se atrevió a actualizar su colonia.

El tamaño del rezago, en cifras verificables

Los números dicen lo mismo que el diagnóstico. Según el Centro de Investigación Económica y Presupuestaria, con datos de 2024, el predial y el impuesto sobre adquisición de inmuebles recaudaron juntos 87,611 millones de pesos — 53,958 el predial, 33,653 el ISAI —, equivalentes a apenas 0.2 por ciento del producto interno bruto. Los ingresos tributarios municipales en su conjunto representan 1.6 por ciento del PIB, 1.9 puntos por debajo del promedio de América Latina y el Caribe, según la OCDE. El Banco Mundial estima el potencial recaudatorio del impuesto a la propiedad en la región en alrededor de 3 por ciento del PIB; México recauda una fracción de eso. Y un dato que retrata el problema de origen: de acuerdo con el censo municipal del INEGI, 17.7 por ciento de los municipios del país todavía lleva su registro catastral en papel. No se puede equiparar al mercado un catastro que no se puede ni consultar.
Mientras tanto, los precios se movieron: entre 2020 y el primer trimestre de 2025, el valor mediano de la vivienda creció 42 por ciento en términos reales, según la Sociedad Hipotecaria Federal. Cada año que el catastro no se mueve, la distancia con el mercado crece — y con ella el tamaño del ajuste que algún día habrá que hacer de golpe. Esa es la paradoja que la politización produce: cuanto más se pospone la actualización para no asustar, más asusta cuando llega.

La Corte ya está midiendo con esa vara

El mandato de 1999 no ha sido letra muerta en los tribunales. Desde 2008, al menos un juez de distrito en la capital resolvió un amparo contra el predial usando el transitorio como parámetro: sostuvo que una tarifa cumplía con él y advirtió que usar valores unitarios distintos del mercado podría contravenirlo, en un asunto que llegó a la Segunda Sala. Y la segunda mitad del mandato — la proporcionalidad — acaba de producir jurisprudencia obligatoria: el 9 de octubre de este año se publicó la tesis P./J. 196/2026, derivada del amparo en revisión 297/2025 resuelto por unanimidad de nueve votos, que declara que la tarifa del impuesto sobre adquisición de inmuebles de la Ciudad de México vigente en 2024 transgrede el principio de proporcionalidad tributaria porque no garantiza que el impuesto crezca conforme crece el valor del bien. No es el predial, pero es el mismo Código, la misma técnica de rangos y el mismo principio. El mensaje para cualquier legislatura que piense actualizar valores sin revisar tarifas es claro: la Corte está dispuesta a tumbar la tarifa que no sea proporcional — y una actualización catastral masiva sobre tarifas viejas es la receta para que deje de serlo.

Lo que esto cambia en la discusión del Programa

Vuelva el lector al Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana, cuya consulta cierra el 22 de noviembre, y relea con este antecedente la frase que tanto alarmó: la propuesta de “actualización de los registros catastrales para lograr que los valores registrados de las propiedades se asimilen a los valores del mercado inmobiliario”. No es una idea del Consejo Metropolitano. Es, palabra por palabra, el mandato constitucional de 1999, veinticuatro años tarde. Oponerse a esa frase es pedir que se siga incumpliendo la Constitución — una posición que ningún abogado debería sostener y que, además, no protege a nadie: el rezago no es un escudo, es una bomba de tiempo que estalla en el peor momento.
Lo que sí falta en el Programa, y lo que la consulta debería exigir, es la segunda mitad del mandato. El propio documento propone, como meta tarifaria, que la contribución anual “se acerque al 1% del valor comercial de los inmuebles” — una tasa que, aplicada sobre valores actualizados, implica para muchos contribuyentes un salto de varias veces su recibo actual. Ahí es donde el derecho comparado ofrece lo que México nunca legisló: Colombia, cuya ley de 1997 inspira varios instrumentos del Programa, fija un piso del 60 por ciento del valor comercial para el avalúo catastral y un tope del 25 por ciento al incremento anual del impuesto; otros países usan periodos de transición de varios años o descuentos decrecientes. En México, la única amortiguación ha sido administrativa — subsidios y cuotas fijas renovados cada diciembre por el gobierno en turno —, revocable por decreto y, por lo mismo, sin valor como garantía. Un tope legislado al incremento anual y un calendario de convergencia son lo que convierte una obligación constitucional en una política tolerable. Ésa es la propuesta que vale la pena presentar antes del 22.

Agenda para la consulta

Primera: no pedir que se cancele la actualización catastral, sino que se legisle completa — valores a mercado y tasas ajustadas, como ordena el transitorio. Segunda: pedir un tope legal al incremento anual del predial por contribuyente, con rango expreso y vigencia plurianual, aprobado por cada congreso y no dejado a subsidios administrativos. Tercera: pedir un calendario de convergencia con metas públicas y revisables, que distribuya el ajuste en varios ejercicios en lugar de concentrarlo en uno. Cuarta: exigir que la metodología de valuación masiva se publique, porque un valor catastral que el contribuyente no puede entender ni impugnar viola la seguridad jurídica antes que la proporcionalidad. Y quinta, para quien tiene inmuebles hoy: revisar el valor catastral actual contra el de mercado y documentar la diferencia — no para evadir lo que viene, sino para saber de qué tamaño será y para tener elementos si la tarifa resultante se vuelve, como la del ISAI, materia de amparo.

Veinticuatro años de pedir medio mandato

La discusión sobre el predial en el Valle de México lleva semanas planteada al revés. Se discute si el catastro debe acercarse al mercado, cuando eso lo decidió el Constituyente en 1999 con una claridad que no admite consulta. Lo que nunca se ha discutido — ni en 2002, ni en 2010 cuando la propia hacienda estatal documentó el incumplimiento, ni ahora — es la mitad del mandato que protege al contribuyente: las tasas proporcionales, los topes, la transición. México ha pasado veinticuatro años pidiendo medio mandato, el que no cuesta votos, y evadiendo el otro medio, el que cuesta recaudación inmediata. El Programa Metropolitano repite el patrón: propone la actualización y omite los frenos. La consulta que cierra el 22 es la oportunidad de pedir, por primera vez, el mandato completo. No para evitar que el recibo cambie — va a cambiar, tarde o temprano, con o sin Programa —, sino para que cambie con las reglas que la Constitución exigió desde el principio.

Referencias: Decreto de reformas al artículo 115 constitucional (DOF, 23 de diciembre de 1999), artículo quinto transitorio y fracción IV · Humberto Morones Hernández, “La valuación catastral y su problemática”, INDETEC, Federalismo Hacendario núm. 163 (2010), págs. 98-107 · CIEP, “Impuesto predial y sobre la adquisición de inmuebles” (20 de enero de 2026), con datos de INEGI, OCDE (Revenue Statistics in Latin America and the Caribbean 2025), Banco Mundial y SHF · SCJN, Segunda Sala, amparo en revisión 721/2008 · SCJN, Pleno, jurisprudencia P./J. 196/2026 (12a.), registro 2032742, amparo en revisión 297/2025 · Proyecto de Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, Anexo 09, págs. 36-37 · Ley 388 de 1997 y normas catastrales de Colombia · Conciencia Jurídica, “Ni predialazo ni invento” (octubre de 2026).